Fase 2: Onderzoeken en advies

Als koper heeft u een wettelijke onderzoeksplicht. Daarom voeren wij altijd een bouwtechnische inspectie en eventuele keuring uit. We adviseren over de bouwkundige staat van de woning. Zorgen voor een gecertificeerd taxatierapport en verifiëren o.a. publiek- en privaatrechtelijke aspecten en de marktwaarde.

Dit bespaart u veel tijd en reduceert de risico’s.

2a. Onderzoeksactiviteiten passend in de wettelijke onderzoeksplicht van een koper.

Volgens het Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 17.5 kan een koper zich er niet op beroepen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn.

De verkoper heeft een meldingsplicht. Dit houdt in dat de verkoper bijzondere lasten, beperkingen en gebreken aan de potentiële koper moet melden. Het kan gaan om rechten van derden (bv recht van overpad) of verplichtingen van de eigenaar (bv het verbod om een hoge muur of bomen te mogen plaatsen vanwege het uitzicht). Als de verkoper nalaat een gebrek te melden, dan zal hij daar de consequenties van moeten dragen indien de koper een vordering indient na de verkoop.

Omdat de verkoper niet van alles op de hoogte kan zijn, bijvoorbeeld verborgen bouwkundige gebreken, heeft de koper een onderzoeksplicht.

Dit betekent dat de koper onderzoek moet (laten) uitvoeren zodat hij bouwkundige en juridische zekerheid krijgt over de woning. Indien de koper dit nalaat, kan dit grote risico’s met zich meebrengen.

Klok Real Estate beperkt deze risico’s door uitgebreid deze onderzoeksplicht voor u uit te voeren.

2b. Oplevering en interpretatie gecertificeerd Taxatie Rapport.

Oplevering en interpretatie gecertifcieerd Taxatie Rapport. Dit rapport wordt opgesteld door een ervaren en gecertificeerde taxateur aangesloten bij het Nederlands Bureau Taxaties Onroerende zaken (NBTO). Het rapport voldoet aan de eisen van het Nederlands Woning Waarde Instutuut (NWWI) en kan direct gebruikt worden voor de aanvraag van een eventule hypotheekofferte.

Het taxatie rapport bevat minimaal de volgende onderwerpen:

• Omschrijving van de woning:
  • Nadere omschrijving van de woning: bv stijl, vrijstaand, tussenwoning met berging of appartement.
  • Bouwaard, materialen en constructie: bv systeembouw, betonnen vloeren, pangedekt zadeldak.
  • Bouwjaar/ouderdom: bv circa 1991.
  • Gerealiseerde renovaties, verbouwingen: bv nieuwe ramen (dubbelglas), uitgebouwde woonkamer.
  • Indeling: bv begane grond,:woonkamer, 1e verdieping: 3 slaapkamers etc.
  • Indicatie woonoppervlakte en inhoud: bv 130 m2 en 454 m3.


• Omschrijving omgeving:
  • Wijk, stand, belendingen: bv gelegen in wijk x op goede stand met gelijkwaardige belendingen. Voldoende parkeergelegenheid.
  • Afwijking in de waarde, aard en kwaliteit tov soortgelijke objecten in de directe omgeving
  • Beinvloeding waardeontwikkeling door omgevingsfactoren zoals: omliggende industrie, bouwplannen, wijkontwikkelingen, planalogische ontwikkelingen, bestemmingsplan.


• Onderhoudstoestand: bijzondere lasten en beperkingen die de waarde beïnvloeden.


• Resultaat van de volgende onderzoeken:
  • Van het eigendomsbewijs, kadastraal plan, kadastraal uittreksel, gemeente, provincie, bodemloket
  • Naar Erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen, overige bijzondere lasten en beperkingen, privaatrechtelijke aspecten.
  • Naar Verontreinigingen zoals bodemverontreiniging, opslagtanks, asbest waarbij de informatie bronnen van gemeente / provincie, gebruiker / eigenaar worden geraadpleegd.


• Eigen bewoning en/of bewoning door derden en bewoning bij oplevering.

2c. Advies uitbrengen aangaande juridische en van overheidswege opgelegde rechten en verplichtingen zoals:

• Erfdienstbaarheden
• Bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen
• Kettingbeding
• Bestemmingsplan

2d. Oplevering en interpretatie gecertificeerd Bouwkundig Rapport Aankoopkeuring.

• Conditie meting van:
  • Binnen en buiten schilderwerk van ramen, deuren, kozijnen.
  • Hang en sluitwerk, beglazing, beveiliging.
  • Dragende en scheidingswanden, vloeren, trappen, balkon, kapconstructie, dakbeschot en kruipruimte.
  • Elektrische installatie, verwarming/warmwaterbereiding.
  • Riolering, terreinafscheiding, verharding (terras, oprit enz)
• Schatting kostenraming herstelkosten direct en op termijn.

2e. Advies uitbrengen aangaande de bouwkudinge staat van de woning, inclusief schatting kostenraming herstelkosten direct en op termijn.

Als uitgangspunt voor de kostenramingen geldt steeds het in redelijke staat brengen van de woning. Deze hebben in principe geen betrekking op verfraaiingen. De kosten van bijvoorbeeld opnieuw behangen of sauzen blijven buiten beschouwing. Wel kan op uw verzoek een kostenindicatie gegeven voor woningverbetering, energie en comfort. Het is overigens verstandig om rekening te houden met een kostenpost voor bijkomend binnenschilderwerk. Achterstallig of noodzakelijk binnen- en buitenschilderwerk wordt in het bouwkundig rapport wel opgenomen als kostenpost. Maar als een huis leeg is komen er vaak kleurverschillen of beschadigingen op behang of schilderwerk aan het licht die de aanleiding vormen om een vertrek toch maar opnieuw te behangen, te witten of te schilderen, hoewel daar in eerste instantie niet van was uitgegaan.

Geadviseerd wordt welke onderdelen direct en welke op termijn aan onderhoud, herstel of vervanging toe zijn.

• Met direct wordt bedoeld dat het bouwdeel is beschadigd. Herstel moet op korte termijn plaatsvinden om verdere schade of vervolgschade te voorkomen.
• Met op termijn wordt bedoeld dat het bouwdeel duidelijk sporen van veroudering vertoont. Binnen enkele jaren is schade te verwachten en zal herstel plaats moeten vinden.

De kosten worden indien mogelijk op basis van herstel en niet op basis van complete vervanging geraamd. Een kozijn is bijvoorbeeld in de onderdorpel aangetast door houtrot. De kostenraming gaat dan uit van het vervangen van de onderdorpel en niet van het vervangen van het gehele kozijn.

Vooral bij oudere huizen kan het maken van ramingen voor bepaalde onderdelen moeilijker zijn. Tijdens de uitvoering kan blijken dat ingrijpender werkzaamheden nodig zijn die tijdens de aankoop keuring redelijkerwijze kon worden voorzien. Bijvoorbeeld: u verwijdert een schrootjeswand. Maar dan blijkt dat er achter de schrootjes een enorm beschadigd stuk muur tevoorschijn komt. Er moet een stucadoor aan te pas komen om de muur te herstellen. Bovendien moeten elektrische leidingen die achter de schroten lopen, worden verlegd. De elektriciën moet komen en nieuwe leidingen/wandcontactdozen in de muur frezen.

Vanzelfsprekend is de uiteindelijke prijs ook sterk afhankelijk van de mate van luxe (de gekozen materialen), de wijze van uitvoering, de totale omvang van de opdracht en de onderhandelingen met de ondernemer. Uit het bovenstaande blijkt wel dat er (soms aanzienlijke) afwijkingen van de ramingen mogelijk zijn.