De Leegstandwet: tijdelijke verhuur van uw (koop)huis.
Sinds de inwerkingtreding van art. 15-16 van de Leegstandwet, kunnen Burgemeesters en Wethouders een vergunning verlenen aan de eigenaar van woonruimte voor het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst waarop een aantal dwingendrechterlijke huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn.
Wel moet de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden worden aangegaan. Voor de verhuurder geldt bovendien een opzegtermijn van minimaal drie maanden en voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand.
Voordelen leegstandwet
De leegstandwet (artikel 15 en 16) geeft u als eigenaar de mogelijkheid om uw te koop staande woning tijdelijk te verhuren en biedt u de volgende voordelen:
- U genereert inkomsten voor uw te koop staande woning.
- U kunt alvast uw nieuwe woning betrekken.
- Uw bewoonde woning is aantrekkelijker voor potentiële kopers.
- Uw woning blijft bewoont en dit heeft een positieve weerslag op de leefbaarheid van de wijk.
Categorieën woonruimte
De volgende categorieën woonruimte kunnen op grond van de Leegstandwet tijdelijk worden verhuurd:
- Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van een bepaalde andere bestemming;
- Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die:
- Nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);
- In de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest (of, wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest);
- In de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest;
- Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning.
Vergunning noodzakelijk
Voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente waarin de woonruimte ligt. Daarbij gelden de volgende regels:
- De vergunning geldt voor maximaal twee jaar.
- Op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal één jaar.
- De totale duur van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar.
- De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. Indien er nog geen beslissing is genomen als er een verlenging van de vergunning is aangevraagd, loopt de huurovereenkomst door totdat er beslist is.
- De huurovereenkomst moet schriftelijk zijn, er moet duidelijk vermeld staan dat het om tijdelijke verhuur gaat op grond van de Leegstand, voor welke termijn de vergunning is verleend en de vermelding van de (maximale) huurprijs vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingstelsel (puntenstelsel).
Woningwaarderingsstelsel en vergunning
De gemeente maakt bij het bepalen van de maximale huurprijs dus gebruik van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) en kan daarbij rekening houden met in de woning aanwezige gebreken. Als er geen gebreken zijn, kan de gemeente de maximale huurprijs gebruiken die op grond van het puntenstelsel berekend is.
Voor woningen met een puntenaantal tot 141 (huurprijs tot € 652,52) moet een maximale huurprijs in de vergunning worden vermeld. De gemeente stelt die vast. Voor woningen met meer punten die geliberaliseerd kunnen worden verhuurd, geldt geen maximale huurprijs, maar komen verhuurder en huurder de prijs samen overeen. Een maximale huurprijs komt dan niet in de vergunning.
Amsterdam en vergunning voor tijdelijke verhuur
Als een vergunning voor tijdelijke verhuur wordt aangevraagd, moet de gemeente die aanvraag in behandeling nemen. Het in behandeling nemen van een aanvraag voor tijdelijke verhuur is legesplichtig. Als de vergunning niet verstrekt wordt, kan op verzoek van de aanvrager 25% van de leges terugbetaald worden. Tegen een afwijzing is geen bezwaar of beroep mogelijk.
De gemeente Amsterdam heeft een eigen beleid bepaald ten aanzien van de tijdelijke verhuur op grond van de leegstandswet
Huurovereenkomst en leegstandwet
Om een huurovereenkomst onder de leegstandwet te laten vallen moet de huurovereenkomst aan een aantal eisen voldoen zoals o.a:
- De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan;
- De huurovereenkomst moet ten minste voor een periode van zes maanden worden aangegaan;
- De vermelding dat de woning wordt verhuur op grond van de Leegstandwet;
- Het nummer van de vergunning moet worden vermeld;
- De in de vergunning vermelde huurprijs vermelden behoudens voor geliberaliseerde woningen.
Voor meer informatie en het aanvragen van vergunning in het kader van de leegstandwet kunt u contact opnemen: info@klokrealestate.nl of 020-6737056/06-10271848
Meer punten voor huurwoningen in schaarstegebieden
Vanaf 1 oktober is de situatie op de regionale woningmarkt in het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) een rol gaan spelen bij het bepalen van de maximale huurprijs.
Zelfstandige woningen in tien regio’s krijgen voortaan, afhankelijk van de WOZ-waarde per vierkante meter, 15 of 25 punten extra.
Het gaat daarbij vooral om gemeenten in Noord-Holland, Utrecht, Midden- en Oost-Brabant en Gelderland. Dit zijn de zogenaamde schaarstegebieden waar woningen de hoogste gemiddelde WOZ-waarde hebben. In deze schaarstegebieden gaat men uit van een gemiddelde WOZ-waarde van € 2.900,- per m2.
Ter verduidelijking een woning in het schaarstegebied Amsterdam/Amstelveen:
WOZ-waarde van de woning = € 200.000,- en de oppervlakte = 50m2.
De WOZ-waarde per m2 van deze woning bedraagt € 200.000,-/50 = € 4.000,-. Deze waarde ligt boven de gemiddelde waarde van € 2.900,- zodat de huur met maximaal 25 punten kan worden verhoogd.
Deze maximaal 25 extra punten leidt tot een hogere maximale huur van €123,- en biedt u als eigenaar interessante mogelijkheden bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten.
Wenst u meer advies en bent u na aanleiding van het toekennen van extra punten aan uw woning, geïnteresseerd in de verhuur van uw huis, neem dan contact op: info@klokrealestate.nl of 020-6737056/06-10271848
Een energielabel
Een energielabel geeft u allerlei informatie over de energiezuinigheid van uw woning. U vindt op het label informatie over:
- de isolatie van dak, gevel, muren, ramen en vloeren;
- het energieverbruik van de installaties voor verwarming, ventilatie en warm water;
- hoe u de woning energiezuiniger kunt maken.
Het energielabel is bedoeld om energiebesparende maatregelen te stimuleren zoals dubbel glas, een nieuwe verwarmingsketel, dakisolatie of een zonneboiler. Het energielabel loopt van A t/m G. Daarbij is het A-label (donkergroen) het energiezuinigst en het G-label (rood) het minst zuining. Het label is maximaal 10 jaar geldig en dient te worden opgesteld door een gecertificeerde adviseur.
Energielabel verplicht
Sinds 1 januari 2008 moeten eigenaren van woningen bij verkoop of verhuur van hun huis een energielabel overhandigen aan de koper of huurder. Deze verplichting geldt ook voor huurcontracten van onzelfstandige woonruimten, zoals studentenkamers en ook voor sommige vakantiewoningen. De eigenaar die geen energielabel heeft, krijgt momenteel nog niet te maken met sancties. Deze sancties zijn wel in voorbereiding. Ze worden uiterlijk per 1 januari 2013 ingevoerd.
Energielabel en uitzonderingen
Het label is daarnaast niet van toepassing op monumenten zoals bedoeld in de Monumentenwet 1988 of in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening. Het energielabel is ook niet verplicht voor woonboten, woonwagens en caravans.
Energielabel en huurverhoging
De Tweede kamer heeft op 8 maart 2011 besloten dat het energielabel voortaan meetelt bij het bepalen van de huurprijs. Per 1 juli 2011 is de waardering van energielabels definitief ingegaan in het woningwaarderinsgstelsel (WWS).
Dit heeft tot gevolg dat woningen met een beter energielabel meer punten krijgen. Energiebesparende maatregelen kunnen dus leiden tot huurverhoging en verdienen zich terug in de loop van de tijd door een hogere huurprijs. Het is in bepaalde gevallen zelfs mogelijk om met een verbeterd energielabel de huurprijs boven de liberalisatiegrens te laten uitkomen. M.a.w er valt winst te behalen uit deze nieuwe regeling.
Energielabel en maatwerkadvies
Als u bij ons een Maatwerkadvies aanvraagt (voorheen EPA), dan komt er een gecertificeerde adviseur bij u langs die uw mogelijkheden voor energiebesparende maatregelen duidelijk uiteenzet. In het maatwerkadvies staat precies welke mogelijkheden, kosten en opbrengsten zijn verbonden aan specifieke energiebesparende maatregelen voor uw huis. De adviseur berekent vervolgens de energie-index van uw woning. Deze index bepaalt vervolgens uw energielabelklasse (A++tot en met G). Hoe hoger de energielabelklasse hoe meer punten uw woning waard is.
Energielabel en energiesubsidiewijzer
Meer informatie zie:http://www.energiesubsidiewijzer.nl/
Voor meer informatie of deskundige begeleiding kunt u contact met ons opnemen via: info@klokrealestate.nl of 020-6737056
Advies inrichting van uw woning
De sfeer van een woning bepaalt in grote mate de verhuurbaarheid van een woning. Vloeren en wanden bepalen voor een groot deel deze sfeer. Kies de vloer in een goede kwaliteit. Huurders willen liever geen tapijt. Tapijt wordt namelijk als onhygiënisch ervaren. De muren vormen de achtergrond voor de rest van de inrichting. Zorg dat de kamer niet al te donker wordt en houdt hiermee rekening bij het kiezen van de meubels.
Bij de inrichting van een woonkamer mogen doelbewust open ruimtes gecreëerd worden. Wanneer u de woonkamer namelijk volpropt met spullen, zal de kamer kleiner lijken. Zorg er bovendien voor dat de inrichting neutraal en modern is ingericht. Dit spreekt een groter publiek aan. De huurder kan zodoende zelf een persoonlijke touch aan uw woning geven en zich sneller thuis voelen.
Sfeerverlichting speelt eveneens een belangrijke rol bij de inrichting. Sfeerverlichting is bovendien eenvoudig toe te voegen en relatief goedkoop.
Huurders verwachten een inrichting met moderne voorzieningen en van een bepaalde kwaliteit. Dit zal weer zijn weerslag hebben op de aspirant-huurder die respectvol met uw spullen zal omgaan. De woning dient verder te beschikken over een compleet servies, beddengoed, linnengoed, apparatuur zoals oven, magnetron, ijskast, wasmachine, droger televisie, dvd speler.
Als u twijfelt over de inrichting van uw gemeubileerde woning, kunt u altijd contact met ons opnemen. Aangezien u de kosten van de inrichting kan doorbereken in de toegestane huurprijs, dient u de betalingsbewijzen van de totale investering in het meubilair goed bij te houden. De huurwet bepaalt namelijk dat de inrichtingskosten over een periode van 60 maanden zullen worden afgeschreven.
Een laatste tip: zorg dat de woning tijdens de bezichtiging brandschoon en opgeruimd is.
Voor meer informatie of deskundige begeleiding kunt u contact met ons opnemen via: info@klokrealestate.nl of 020-6737056
Useful sites for the English-speaking community in the Netherlands
