Klok Real Estate - Aankoopbegeleiding - Werkwijze

U overweegt een woning te kopen?

dan…

begeleiden wij u professioneel gedurende het gehele aankooptraject.

Tijdens het hele aankoopproces – vanaf de “match” met uw toekomstige woning tot de juridische oplevering – wilt u graag volledige zekerheid. Na de aankoop van uw woning, wilt u ook de garantie dat alles 100% in orde is. U mag na de koop niet worden geconfronteerd met onaangename juridische, bouwkundige en financiële “verrassingen”. U wilt er bovendien op kunnen vertrouwen dat u een zeer scherpe prijs betaald heeft.

Niet alleen juridische en bouwkundige aspecten maar ook emoties spelen bij de aankoop een belangrijke rol. Een woning aankopen is een gespecialiseerde en tijdrovende aangelegenheid, een project op zich waarbij alle risico’s tot een minimum beperkt moeten blijven. Dit vraagt om een deskundige begeleiding.

 


Onze werkwijze

Onze werkwijze bestaat uit een project matige aanpak waarbij u als koper volledig ondersteund en geadviseerd wordt. U wordt van de eerste bezichtiging tot en met de overdracht bij de notaris regelmatig – zowel schriftelijk als mondeling – op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen.

Tijdens het gehele aankooptraject bieden wij u continuïteit en zijn uw aanspreekpunt. Onze werkwijze is in een 4-tal fases onder te verdelen:

  • Zoeken

  • Onderzoeken

  • Onderhandelen

  • Afhandelen

 


 

Fase1: Zoeken

 

 

Wij adviseren u bij het selecteren van een geschikte woning aan de hand van de door u of gezamelijk opgestelde woonwensen en eisen. We begeleiden u bij de bezichtiging en nemen vanaf dat moment alle communicatie tussen u en de verkoper cq makelaar voor onze rekening.

1a. Advies bij selectie van woningen aan de hand van de door u of gezamelijk opgestelde woonwensen en eisen waaronder:

  • Type woning, oppervlakte, aantal kamers, indeling, afwerking.

  • Ligging en omgeving, wijk, voorzieningen.

  • Budget.

  • Opleveringstermijn en voorwaarden bijvoorbeeld het verkrijgen van een hypotheek.

1b. Begeleiding bij de bezichtiging van de woning.

Wij regelen voor u de afspraak met de verkoper of verkopend makelaar en begeleiden u bij de bezichtiging van de woning.

Tijdens de bezichtiging geven wij een toelichting op allerlei bouwkundige en juridische details.

 


 

Fase2: Onderzoeken

 

 

Als koper heeft u een wettelijke onderzoeksplicht. Daarom voeren wij altijd een bouwtechnische inspectie en eventuele keuring uit. We adviseren over de bouwkundige staat van de woning. Zorgen voor een gecertificeerd taxatierapport en verifiëren o.a. publiek- en privaatrechtelijke aspecten en de marktwaarde. Dit bespaart u veel tijd en reduceert de risico’s.

2a. Onderzoeksactiviteiten passend in de wettelijke onderzoeksplicht van een koper.

Volgens het Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 17.5 kan een koper zich er niet op beroepen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn.

De verkoper heeft een meldingsplicht. Dit houdt in dat de verkoper bijzondere lasten, beperkingen en gebreken aan de potentiële koper moet melden. Het kan gaan om rechten van derden (bv recht van overpad) of verplichtingen van de eigenaar (bv het verbod om een hoge muur of bomen te mogen plaatsen vanwege het uitzicht). Als de verkoper nalaat een gebrek te melden, dan zal hij daar de consequenties van moeten dragen indien de koper een vordering indient na de verkoop.

Omdat de verkoper niet van alles op de hoogte kan zijn, bijvoorbeeld verborgen bouwkundige gebreken, heeft de koper een onderzoeksplicht.

Dit betekent dat de koper onderzoek moet (laten) uitvoeren zodat hij bouwkundige en juridische zekerheid krijgt over de woning. Indien de koper dit nalaat, kan dit grote risico’s met zich meebrengen.

Klok Real Estate beperkt deze risico’s door uitgebreid deze onderzoeksplicht voor u uit te voeren.

2b. Advies uitbrengen aangaande de bouwkundige staat van de woning, inclusief schatting kostenraming herstelkosten direct en op termijn.

Als uitgangspunt voor de kostenramingen geldt steeds het in redelijke staat brengen van de woning. Deze hebben in principe geen betrekking op verfraaiingen. De kosten van bijvoorbeeld opnieuw behangen of sauzen blijven buiten beschouwing. Wel kan op uw verzoek een kostenindicatie gegeven voor woningverbetering, energie en comfort. Het is overigens verstandig om rekening te houden met een kostenpost voor bijkomend binnenschilderwerk. Achterstallig of noodzakelijk binnen- en buitenschilderwerk wordt in het bouwkundig rapport wel opgenomen als kostenpost. Maar als een huis leeg is komen er vaak kleurverschillen of beschadigingen op behang of schilderwerk aan het licht die de aanleiding vormen om een vertrek toch maar opnieuw te behangen, te witten of te schilderen, hoewel daar in eerste instantie niet van was uitgegaan.

Geadviseerd wordt welke onderdelen direct en welke op termijn aan onderhoud, herstel of vervanging toe zijn.

  • Met direct wordt bedoeld dat het bouwdeel is beschadigd. Herstel moet op korte termijn plaatsvinden om verdere schade of vervolgschade te voorkomen.

  • Met op termijn wordt bedoeld dat het bouwdeel duidelijk sporen van veroudering vertoont. Binnen enkele jaren is schade te verwachten en zal herstel plaats moeten vinden.

De kosten worden indien mogelijk op basis van herstel en niet op basis van complete vervanging geraamd. Een kozijn is bijvoorbeeld in de onderdorpel aangetast door houtrot. De kostenraming gaat dan uit van het vervangen van de onderdorpel en niet van het vervangen van het gehele kozijn.

Vooral bij oudere huizen kan het maken van ramingen voor bepaalde onderdelen moeilijker zijn. Tijdens de uitvoering kan blijken dat ingrijpender werkzaamheden nodig zijn die tijdens de aankoop keuring redelijkerwijze kon worden voorzien. Bijvoorbeeld: u verwijdert een schrootjeswand. Maar dan blijkt dat er achter de schrootjes een enorm beschadigd stuk muur tevoorschijn komt. Er moet een stucadoor aan te pas komen om de muur te herstellen. Bovendien moeten elektrische leidingen die achter de schroten lopen, worden verlegd. De elektriciën moet komen en nieuwe leidingen/wandcontactdozen in de muur frezen.

Vanzelfsprekend is de uiteindelijke prijs ook sterk afhankelijk van de mate van luxe (de gekozen materialen), de wijze van uitvoering, de totale omvang van de opdracht en de onderhandelingen met de ondernemer. Uit het bovenstaande blijkt wel dat er (soms aanzienlijke) afwijkingen van de ramingen mogelijk zijn.

2c. Oplevering en interpretatie gecertificeerd Bouwkundig Rapport Aankoopkeuring.

  • Conditie meting van:

    • Binnen en buiten schilderwerk van ramen, deuren, kozijnen.

    • Hang en sluitwerk, beglazing, beveiliging.

    • Dragende en scheidingswanden, vloeren, trappen, balkon, kapconstructie, dakbeschot en kruipruimte.

    • Elektrische installatie, verwarming/warmwaterbereiding.

    • Riolering, terreinafscheiding, verharding (terras, oprit enz)

  • Schatting kostenraming herstelkosten direct en op termijn.

2d. Advies uitbrengen aangaande juridische en van overheidswege opgelegde rechten en verplichtingen zoals:

  • Erfdienstbaarheden

  • Bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen

  • Kettingbeding

  • Bestemmingsplan

2e. Oplevering en interpretatie gecertificeerd Taxatie Rapport.

Oplevering en interpretatie gecertifcieerd Taxatie Rapport. Dit rapport wordt opgesteld door een ervaren en gecertificeerde taxateur aangesloten bij het Nederlands Bureau Taxaties Onroerende zaken (NBTO). Het rapport voldoet aan de eisen van het Nederlands Woning Waarde Instutuut (NWWI) en kan direct gebruikt worden voor de aanvraag van een eventule hypotheekofferte.

Het taxatie rapport bevat minimaal de volgende onderwerpen:

  • omschrijving van de woning:

    • nadere omschrijving van de woning: bv stijl, vrijstaand, tussenwoning met berging of appartement.

    • bouwaard, materialen en constructie: bv systeembouw, betonnen vloeren, pangedekt zadeldak.

    • Bouwjaar/ouderdom: bv circa 1991.

    • gerealiseerde renovaties, verbouwingen: bv nieuwe ramen (dubbelglas), uitgebouwde woonkamer.

    • Indeling: bv begane grond,:woonkamer, 1e verdieping: 3 slaapkamers etc.

    • indicatie woonoppervlakte en inhoud: bv 130 m2 en 454 m3.

  • omschrijving omgeving:

    • wijk, stand, belendingen: bv gelegen in wijk x op goede stand met gelijkwaardige belendingen. Voldoende parkeergelegenheid.

    • afwijking in de waarde, aard en kwaliteit tov soortgelijke objecten in de directe omgeving.

    • beïnvloeding waardeontwikkeling door omgevingsfactoren zoals: omliggende industrie, bouwplannen, wijkontwikkelingen, planalogische ontwikkelingen, bestemmingsplan.

  • Onderhoudstoestand: bijzondere lasten en beperkingen die de waarde beïnvloeden.

  • resultaat van de volgende onderzoeken:

    • van het eigendomsbewijs, kadastraal plan, kadastraal uittreksel, gemeente, provincie, bodemloket.

    • naar Erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen, overige bijzondere lasten en beperkingen, privaatrechtelijke aspecten.

    • naar Verontreinigingen zoals bodemverontreiniging, opslagtanks, asbest waarbij de informatie bronnen van gemeente / provincie, gebruiker / eigenaar worden geraadpleegd.

  • eigen bewoning en/of bewoning door derden en bewoning bij oplevering.

 


 

Fase3: Onderhandelen

 

 

Als het op onderhandelen aankomt, kunnen wij door onze ervaring scherp inzetten. Los van emoties en op basis van deskundigheid en onafhankelijkheid. Wij gaan door met onderhandelen daar waar anderen stoppen! Wij zijn daardoor in staat om ervoor te zorgen dat u altijd de laagst mogelijke prijs voor uw “nieuwe” woning betaalt. De kosten van onze diensten verdienen wij direct voor u terug.

Nadat alle onderzoeksactiviteiten en de interpretatie van het taxatie- en het bouwkundige rapport hebben plaatsgevonden, zullen wij, samen met u, een voorstel over de aankoopprijs en bijbehorende voorwaarden maken. Dit voorstel vormt het startpunt om met de verkoper te gaan onderhandelen.

Vanaf dat moment zal alle communicatie via Klok Real Estate BV lopen. U wordt uiteraard, tijdens het gehele aankoopproces, regelmatig op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen. Zodra de verkopende partij een interessant tegenvoorstel doet, verneemt u dat direct.

Indien u het voorstel accepteert en de woning wilt gaan kopen, zal de verkopende partij de “koopakte”opstellen.

 


 

Fase4: Afhandelen

 

 

In deze laatste fase beoordelen en verifiëren wij de koopovereenkomst, een eventuele hypotheekakte en de akte van levering. Wij adviseren u bij de notaris keuze door oa offertes aan te vragen. Wij begeleiden u bij de opleveringsinspectie van uw nieuwe woning en gaan vervolgens met u mee naar de notaris voor de feitelijke levering van uw nieuwe woning.

4a. Beoordelen en verifiëren van de koopovereenkomst

De koopovereenkomst ofwel koopakte worden de gemaakte afspraken, zoals koopsom, leveringsdatum en ontbindende voorwaarden, vastgelegd. Om er zeker van te zijn dat alle afspraken goed op papier zijn gezet, uw belangen nauwkeurig zijn omschreven, verifiëren wij de koopakte zorgvuldig. Zonodig zal deze worden bijgesteld.

4b. Advies financiering

Desgewenst kan advies voor financiering worden gegeven. Een eventuele Hypotheek offerte kan door ons worden beoordeelt en van uitleg en advies worden voorzien.

4c. Advies notaris keuze

Bij de aankoop van een bestaande woning betaalt u als koper de notaris kosten voor het transport van de woning van verkoper naar koper. U heeft dan ook het recht om zelf een notaris te kiezen. Omdat de voorwaarden en tarieven van een notaris onderling verschillen vragen wij verschillende offertes aan en adviseren wij u in deze.

4d. Controle aktes, opleveringsinspectie en begeleiding bij de notaris

Bij de aankoop van uw woning is de opleveringsinspectie de laatste stap. De lijst met de eventuele meegekochte roerende zaken wordt gechecked. Wij onderzoeken voorts of de woning wordt opgeleverd volgens de gemaakte afspraken. Tot slot worden de meterstanden van gas, water en electriciteit opgenomen.

Daarna vindt het bezoek aan de notaris plaats waar het zgn. “transport” van de woning van verkoper naar koper plaatsvindt. Dit transport wordt vastgelegd in de “akte van levering”. Een eventuele financiering middels een hypotheek wordt meestal direct daarna ook bij dezelfde notaris geregeld en vastgelegd in de “hypotheekakte”. Beide aktes, alsmede de nota van afrekening, worden in concept van te voren door de notaris opgeleverd. Alle documenten worden door ons beoordeeld, geinterpreteerd en daar waar nodig van uitleg en advies voorzien. Direct na ondertekening van de aktes bent u economisch eigenaar van de woning en kan u de woning betrekken.

Nadat de notaris de woning bij het kadaster op uw naam heeft laten registeren bent u ook de juridische eigenaar geworden.

 

Klok Real Estate – aankoopbegeleiding: 100% in uw belang!

 


 

 

Gediplomeerd makelaar-taxateur onroerende zaken nr: T0001326
Vergunning Woning- en Kamerbemiddelingsbureau Amsterdam nr: HW 92530